目前，买房时要以新政策为准，必须要去查这个细节！对于大部分人来讲，买房都需要向银行借贷，这里面就牵扯到一个要紧问题，一般向银行贷款有两种方法：等额本金法和等额本息法。很多人对这两种办法不甚知道，以至于在贷款方面吃了大亏，今天笔者就详细的向大伙讲述等额本金和等额本息有什么区别和各自适用的人群。
买房时，不少人都不了解那种房贷还款方法好，总是会依据售楼处的建议去选择还款方法。却不知，这里面有不少门道。有些人，以为，银行总会为自己谋取大的利益，所以无论是那种还款方法，都不会有太大有什么区别，其实事情并非如此的。有时候都是销售、银行说如何还款就如何还。记者下面会对你说，两种不一样的还款方法，结果你会大吃一惊哦！
等额本息法
等额本息法要紧的一个特征是每月的还款额相同，从本质上来讲是本金所占比率逐月递增，利息所占比率逐月递减，月还款数不变，即在月供本金与利息的分配比率中，前半段时期所还的利息比率大、本金比率小，还款期限过半后逐步转为本金比率大、利息比率小，其计算公式为：
每月利息 = 剩余本金x贷款月利率
每月还本付息金额 =[ 本金 x 月利率 x贷款月数 ] / [还款月数 - 1]
注意：在等额本息法中，银行一般先收剩余本金利息，后收本金，所以利息在月供款中的比率会随本金的降低而减少，本金在月供款中的比率因而升高，但月供总额维持不变。
还款总利息=贷款额*贷款月数*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】-贷款额还款总额=还款月数*贷款额*月利率*（1+月利率）贷款月数/【（1+月利率）还款月数 - 1】
等额本金法
等额本金法大的特征是每月的还款额不同，呈现逐月递减的状况;它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，如此就形成月还款额，所以等额本金法第一个月的还款额多 ，然后逐月降低，越还越少，计算公式为：
每月本金=总本金/还款月数
每月还本付息金额=+月利率
还款总利息=（还款月数+1）*贷款额*月利率/2还款总额=*贷款额*月利率/2+贷款额
每月利息=月利率
注意：在等额本金法中，大家每月归还的本金额一直不变，利息随剩余本金的降低而降低，因而其每月还款额渐渐降低。到了还款期限一半的时候，利息已经在前10年还的差不多了，但你的本金还有非常大多数没还的，这类是需要还的，即使你10年后条件好不少了，可以提前还了，但后面的基本是本金，利息极少，你提前还已经没什么意义了。 你在银行，基本只告诉你这一种，由于如此，银行的利益才会大化。说了这么多，还是计算下更明朗吧！
假如借款100万，20年还清，年利率6.55%，则月利率为0.5458%。
举例：
（1）第一个月还款利息为：
100万*0.5458%=5458元，则第一个月的实质还款额为4167+5458=9625元。
等额本金，则月还款本金为：
100万/240个月，即每月为4167元；
（1）第一个月计算出的利息同样为5458元，第一个月只归还了本金7485.2-5458=2027.2元；
（2）第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：995833*0.5458%=5435.26元，则第二个月的实质还款额为4167+5435.26=9602.26元，以此类推
等额本金下20年共还款约166万元，共支付利息66万元。2. 若是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.55%，月利率0.5458%，则每月还款额（含本、息）为7485.2元。
（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2027.2=997972.8元，则第二个月应还的利息是997972.8*0.5458%=5446.94元，即第二个月归还的本金为7485.2-5446.94=2038.26元，以此类推
等额本息下，20年共还款约180万元，共支付利息80万元。从上面的数字，大家可以非常直观的看出，等额本息所需要支付的利息远比等额本金要高，而且贷款期限越长，利息相差越大。。在你买房的那一刻，选下的还款方法的不同，就大概导致十几或者二十几万的差距。这样简单的省钱大招，你还在犹豫什么呢？
